Raport z rynku wtórnego – marzec 2025: spowolnienie w dużych miastach, wzrosty na Śląsku
W marcu 2025 roku średnia cena ofertowa mieszkań z rynku wtórnego w Polsce wyniosła 11 936 zł/m². Choć ogólny trend cen pozostaje względnie stabilny, poszczególne miasta wykazują wyraźne różnice w dynamice zmian. W największych aglomeracjach, takich jak Warszawa i Kraków, ceny nieco spadły, natomiast w miastach takich jak Katowice czy Bydgoszcz obserwujemy wyraźne wzrosty. To dowód na to, że rynek wtórny w Polsce wciąż pozostaje bardzo zróżnicowany regionalnie.
Najdroższe miasta: Warszawa, Kraków, Gdańsk
Warszawa utrzymuje pozycję lidera pod względem cen nieruchomości. W marcu średnia cena za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego wyniosła tu 17 024 zł/m², co oznacza spadek o 1,82% w porównaniu do lutego. Choć obniżka może sugerować lekkie spowolnienie popytu, stołeczny rynek wciąż pozostaje najbardziej konkurencyjny i kapitałochłonny w kraju.
Kraków, z ceną na poziomie 15 587 zł/m², również odnotował spadek – o 2,06% miesiąc do miesiąca. To sygnał, że potencjalni nabywcy mogą być bardziej ostrożni w podejmowaniu decyzji zakupowych, być może czekając na dalsze korekty cen.
Na trzecim miejscu znalazł się Gdańsk, który wyłamał się z trendu spadkowego. Średnia cena w tym mieście wyniosła 14 787 zł/m², co oznacza wzrost o 3,97% względem lutego. Rosnące zainteresowanie lokalizacjami nadmorskimi – zarówno pod kątem inwestycyjnym, jak i mieszkaniowym – wciąż winduje ceny na Pomorzu.
Stabilizacja we Wrocławiu i Poznaniu
We Wrocławiu ceny mieszkań na rynku wtórnym wyniosły średnio 13 115 zł/m², co stanowi symboliczny wzrost o 0,34% w porównaniu z lutym. To sygnał, że rynek w stolicy Dolnego Śląska stabilizuje się po wcześniejszych dynamicznych wzrostach.
Z kolei w Poznaniu zanotowano nieznaczny spadek – o 0,33%, do poziomu 11 378 zł/m². Poznański rynek od miesięcy cechuje się dużą stabilnością, co czyni go atrakcyjnym dla nabywców szukających przewidywalnych inwestycji.
Katowice z najwyższym wzrostem – +4,84%
Największym zaskoczeniem marca okazały się Katowice. Średnia cena mieszkań wyniosła tu 9 749 zł/m², co oznacza wzrost aż o 4,84% miesiąc do miesiąca – najwyższy wynik spośród wszystkich analizowanych miast. Taki skok może świadczyć o rosnącym zainteresowaniu inwestorów rynkiem śląskim, który jeszcze niedawno uchodził za relatywnie niedoszacowany.
Szczecin z największym spadkiem – aż -5,62%
W marcu to Szczecin odnotował największy spadek cen. Średnia cena ofertowa wyniosła 9 870 zł/m², co oznacza spadek o 5,62% w stosunku do lutego. To najostrzejsza korekta spośród wszystkich analizowanych lokalizacji. Przyczyn można doszukiwać się w obniżonym popycie oraz mniejszej liczbie transakcji finalizowanych w regionie Pomorza Zachodniego.
Najtańsze miasta: Łódź i Bydgoszcz
Na przeciwnym biegunie cenowym znajdują się Łódź i Bydgoszcz. W Łodzi średnia cena wyniosła 8 769 zł/m² (+1,98%), co wciąż czyni ją jednym z najbardziej przystępnych cenowo dużych miast w Polsce. Bydgoszcz natomiast odnotowała wzrost o 2,5%, osiągając poziom 8 699 zł/m².
Obydwa miasta przyciągają kupujących szukających tańszych nieruchomości z potencjałem inwestycyjnym, szczególnie pod kątem najmu długoterminowego i krótkoterminowego.
Zestawienie cen i zmian – marzec 2025
| Miasto | Średnia cena (zł/m²) | Zmiana vs luty 2025 |
|---|---|---|
| Warszawa | 17 024 | -1,82% |
| Kraków | 15 587 | -2,06% |
| Gdańsk | 14 787 | +3,97% |
| Wrocław | 13 115 | +0,34% |
| Poznań | 11 378 | -0,33% |
| Katowice | 9 749 | +4,84% |
| Szczecin | 9 870 | -5,62% |
| Łódź | 8 769 | +1,98% |
| Bydgoszcz | 8 699 | +2,50% |
Wnioski: lokalne różnice się pogłębiają
Rynek wtórny w Polsce nie wykazuje jednolitego trendu. Podczas gdy część dużych miast doświadcza lekkich spadków, inne – zwłaszcza w regionach rozwijających się – notują znaczące wzrosty. Taki układ potwierdza, że rynek nieruchomości staje się coraz bardziej zróżnicowany regionalnie, a decyzje inwestycyjne wymagają dokładnej analizy lokalnego potencjału.
Wizualizacja danych:
1. Średnie ceny mieszkań – marzec 2025
2. Zmiana cen miesiąc do miesiąca – marzec vs luty 2025
Co dalej z rynkiem wtórnym?
Wiele zależeć będzie od kondycji gospodarki, dostępności kredytów hipotecznych oraz decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Rosnące koszty utrzymania i obawy o przyszłość rynku najmu mogą wpływać zarówno na decyzje kupujących, jak i sprzedających. Jedno jest pewne – warto śledzić sytuację na bieżąco, bo rynek wtórny nie powiedział jeszcze ostatniego słowa.
